房屋借戶眉角多：掌握訣竅，貸得安心又划算

一、房屋貸款的基本知識

房屋貸款是許多人在購屋時不可或缺的財務工具，但對於初次接觸的借戶來說，其中的眉角可不少。首先，我們需要了解房屋貸款的種類，主要分為自住型與投資型兩種。自住型貸款通常利率較低，但審核條件較嚴格；而投資型貸款則可能利率較高，但成數與還款期限較為彈性。

貸款成數、利率與期限是影響房貸成本的三大關鍵因素。以香港為例，根據金管局規定，自住物業的最高貸款成數通常為60%~90%，而投資物業則可能僅有50%~70%。利率方面，香港常見的房貸利率類型包括： 財務 公司 借 錢

• 固定利率：通常為首1-3年固定，之後轉為浮動
• 浮動利率：與HIBOR（香港銀行同業拆息）掛鉤
• 定息按揭：全期固定利率

除了利率與成數外，借賃房屋時還需注意相關費用，這些隱藏成本可能佔貸款金額的1%~3%。常見費用包括：

1.1 房屋貸款的種類

自住型貸款與投資型貸款在申請條件上有顯著差異。自住型貸款通常要求申請人提供詳細的居住證明，且利率較優惠。而投資型貸款則可能要求更高的首付比例，且利率通常會比自住型高出0.5%~1%。對於考慮透過財務公司借錢的申請人來說，更需注意利率與還款條件的差異。

二、選擇合適的房屋貸款方案

香港市場上的房貸產品琳瑯滿目，如何選擇最適合自己的方案呢？首先，建議比較至少3-5家銀行的房貸利率與優惠。根據香港金融管理局最新統計，2023年第三季香港主要銀行的新造按揭平均利率為3.5%~4.2%，但部分銀行會提供首年優惠利率或現金回贈等促銷活動。

在比較方案時，除了利率外，還應注意以下因素：

• 還款期限：香港常見的房貸期限為20-30年
• 罰息期：提前還款可能需支付罰款，通常為1-3年
• 轉按限制：部分銀行會限制在一定期限內轉按

考量自身財務狀況時，建議借戶遵循「333原則」：每月還款金額不超過家庭收入的1/3，保留1/3作為生活開支，剩下1/3用於儲蓄與投資。這樣才能確保在意外發生時仍有足夠的財務緩衝空間。

2.3 注意房貸合約的細節

簽署房貸合約前，務必仔細閱讀條款，特別是以下幾個關鍵點：

• 利率調整機制：如何隨市場利率變動
• 提前還款條款：是否有罰息期
• 違約條款：未能按時還款的後果
• 保險要求：是否強制購買相關保險

三、提高房屋貸款的成功率

在香港競爭激烈的房貸市場中，如何提高貸款申請成功率？首先，維持良好的信用紀錄至關重要。香港的環聯信貸評分系統(TU)會根據個人的還款紀錄、負債情況等因素給予評分，分數越高，獲得優惠利率的機會越大。

提供足夠的財力證明也是關鍵。銀行通常會要求提供：

• 最近3-6個月的薪資單
• 稅單或強積金紀錄
• 其他收入證明（如租金收入、投資收益等）

對於自僱人士或收入不固定者，可以考慮透過財務公司借錢，但需注意利率通常較銀行高1%~3%。與銀行建立良好關係也有助於提高貸款成功率，例如在申請房貸前，先在同一銀行開立帳戶並保持一定存款。

四、房屋貸款的還款策略

成功的借賃不僅在於獲得貸款，更在於如何有效管理還款。建立詳細的預算是第一步，建議將每月還款金額納入固定支出，並設定自動轉帳以避免逾期。香港金管局數據顯示，2023年第二季的按揭拖欠比率為0.04%，顯示大多數借戶都能按時還款。

提前還款可以節省利息支出，但需注意：

• 銀行通常設有罰息期（1-3年）
• 部分還款可能有限制（如最低還款金額）
• 需重新計算剩餘貸款的還款計劃

靈活運用寬限期（通常1-3年）可以減輕初期還款壓力，但需注意寬限期結束後，月供金額可能大幅增加。本息攤還方式則可以確保貸款在期限內清償，避免「只還利息」導致本金不減的情況。

五、房屋貸款的風險管理

利率變動是房貸最大的風險之一。以香港為例，當美國聯準會升息時，與美元掛鉤的港幣利率通常也會隨之調整。2022-2023年間，香港最優惠利率(P)已累計上升3%，導致浮動利率借戶的還款壓力增加。

避免過度負債的黃金法則是：總負債（包括房貸、車貸、信用卡等）不超過個人資產的50%。此外，了解房屋貸款的保障機制也很重要，例如：

• 按揭保險：當貸款成數超過60%時通常需要購買
• 失業保障：部分銀行提供暫時性還款寬限
• 重組貸款：遇到財務困難時可與銀行協商調整還款條件

六、常見問題解答

Q1: 信用評分不佳，還能申請房貸嗎？

A: 信用評分低可能會影響貸款條件，但仍可嘗試向財務公司借錢或尋找擔保人。建議先改善信用評分再申請，例如按時還清信用卡欠款、減少貸款查詢次數等。

Q2: 自僱人士如何提高房貸成功率？

A: 自僱人士可提供至少2年的報稅表、銀行流水帳單，以及業務相關證明文件。保持穩定的收入紀錄與足夠的現金儲備都能增加銀行信心。

Q3: 轉按是否划算？

A: 轉按可以獲得更優惠的利率或現金回贈，但需計算相關成本（如律師費、評估費等）與罰息期影響。一般建議當利率差異達0.5%以上時考慮轉按。